Często w życiu człowieka przychodzi taki moment, gdy musi przejść przez proces nabycia spadku i dopełnić wszystkich formalności z tym związanych. Jest to nieprzyjemna okoliczność, bowiem nierzadko wiąże się z cierpieniem po stracie bliskiej osoby. Warto jednak pomyśleć o nieruchomości, której staliśmy właścicielem czy współwłaścicielem i zapobiec kosztownym konsekwencją. Z odziedziczonym majątkiem wiąże się obowiązek podatkowy, który powstaje od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku lub od daty sporządzenia aktu poświadczenia dziedziczenia (rejestracji aktu w dniu sporządzenia). Spadkobiercy należący do I grupy podatkowej (małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha i teściowie), którzy zgłoszą nabycie spadku w tym nieruchomości oraz innych rzeczy i praw majątkowych do Urzędu Skarbowego w terminie do 6 miesięcy od daty powstania obowiązku podatkowego są zwolnieni z podatku.
Ustalenie wartości składnika masy spadkowej dla potrzeb podziału spadku
W celu ustalenia wartości rynkowej nieruchomości konieczne jest wcześniejsze przeprowadzenie postępowania spadkowego w sądzie (postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku) lub poprzez notariusza, który sporządzi akt poświadczenia dziedziczenia stanowiący dowód, że wskazana w nim osoba jest spadkobiercą. W tych dokumentach wskazane są udziały w dziedziczonym majątku, które są niezbędne dla procesu podziału spadku i rozliczeń między spadkobiercami.
Dział spadku można przeprowadzić na dwa sposoby:
- umowny – jeżeli istnieje zgodność spadkobierców w związku z dokonaniem działu spadku oraz sposobu jego dokonania. W takim przypadku możliwe jest sporządzenie umowy o dział spadku w formie aktu notarialnego u notariusza;
- sądownie – gdy wśród spadkobierców nie ma zgodnej woli dokonania podziału. Z wnioskiem o sądowy dział spadku może wystąpić każda osoba mająca interes prawny (np. jeden ze spadkobierców czy wierzyciel).
Przez proces podziału masy spadkowej dobrze jest przejść jak najszybciej po otwarciu spadku, ponieważ w niektórych przypadkach procedura podziału może ulec rozciągnięciu w czasie z uwagi na to, że pojawić się mogą inni potencjalni spadkobiercy. Także należy brać pod uwagę możliwość degradacji nieruchomości odziedziczonej będący skutkiem braku bieżącej konserwacji.
Jaka jest rola rzeczoznawcy majątkowego przy dziedziczeniu nieruchomości w spadku i jego podziale?
Jeżeli chcesz dokonać podziału spadku w drodze umownej i wszyscy spadkobiercy są zgodni co do tego, który ze spadkobierców lub spadkobiercy staną się właścicielem/-ami nieruchomości konieczne jest określenie wartości nieruchomości będącej przedmiotem podziału. Aby sprawiedliwie dokonać rozliczeń udziałów pomiędzy sobą kluczowe jest oszacowanie wartości nieruchomości bazującej na dowodach rynkowych, które interpretuje i obiektywnie przedstawia w swojej autorskiej opinii rzeczoznawca majątkowy. Specjalista sporządzi wycenę opierającej się na rzeczywistych zapłaconych cenach za nieruchomości podobne do tej będącej przedmiotem podziału oraz odpowiednio określi czynniki wpływające na jej wartość uwzględnieniąc przy tym jej indywidualne cechy.
W sytuacji, gdy podział spadku dokonywany jest sądownie pomoc rzeczoznawcy majątkowego także może okazać się potrzebna. Możesz zlecić wykonanie operatu szacunkowego, będącego w tym przypadku opinią prywatną, która może zostać uznana za dowód w sprawie.
Czym charakteryzuje się wycena nieruchomości do podziału spadku?
Określając wartość dziedziczonej w spadku nieruchomości należy rozróżnić dwa terminy: nabycie oraz przyjęcie spadku. Do nabycia spadku zachodzi w chwili otwarcia spadku, czyli z chwilą śmierci spadkodawcy. Z kolei przyjęcie spadku dotyczy daty, w której dochodzi do prawnego potwierdzenia objęcia prawa własności określonych rzeczy oraz praw majątkowych.
Z punktu widzenia ustalenia dat istotnych dla tego celu wyceny stan nieruchomości określa się według chwili otwarcia spadku (śmierci spadkodawcy), natomiast poziom cen według cen z chwili dokonywania działu (wydania orzeczenia). W przypadku wyceny nieruchomości dla potrzeb podatku od spadków poziom cen uwzględnia się na dzień powstania obowiązku podatkowego (chwila przyjęcia spadku), zaś stan nieruchomości przyjmuje się na dzień, w którym zaszło nabycie spadku.
W tym miejscu warto także wyjaśnić różnice pomiędzy zniesieniem współwłasności a działem spadku. Z pozoru te czynności prawne mogą się wydawać instytucjami zbliżonymi do siebie, natomiast w praktyce stosuje się je w odmiennych sytuacjach. Należy mieć na uwadze, że spadkobiercy nie mają możliwości wyboru pomiędzy nimi, ponieważ w sytuacji, gdy współwłasność wywodzi się z dziedziczenia to właściwą procedurą będzie w tym przypadku dział spadku. Z drugiej strony, jeśli współwłasność nie jest związana z dziedziczenia (np. wywodzi się z zakupu nieruchomości) to wówczas zachodzi konieczność przeprowadzenia postępowania o zniesienie współwłasności.
