Wycena nieruchomości do kredytu hipotecznego

Dlaczego wycena dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności bankowych jest ważna?

Jesteś na etapie, w którym chcesz złożyć wniosek o kredyt hipoteczny? W takim razie Twoja przyszła nieruchomość będzie musiała zostać wyceniona, w przeciwnym wypadku nie otrzymasz kredytu. Z artykułu dowiesz się między innymi, dlaczego zlecenie wyceny niezależnemu rzeczoznawcy majątkowemu może okazać się dla Ciebie korzystniejsze.

Dlaczego potrzebuję operat szacunkowy do kredytu?

Bank wymaga określenia wartości nieruchomości przy posiłkowaniu się kredytem w jej finansowaniu. Dzieje się tak dlatego, że wierzyciel przed udzieleniem kredytu musi upewnić się, że kwota wypłaconego kredytu nie będzie wyższa niż jej wartość rynkowa. Z uwagi na powyższe spełnienie tego warunku jest niezbędne do zabezpieczenia się banku i ustanowienia hipoteki na kredytowanej nieruchomości. Oszacowanie wartości w formie operatu szacunkowego ma więc istotne znaczenie i jest kluczowym dokumentem decydującym o wysokości udzielonego kredytu.

Na czym polega wycena w celach kredytowych?

Wycena nieruchomości musi zostać przeprowadzona zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i wymaganiami banku odnośnie sporządzenia operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy jest zobligowany do uwzględnienia wytycznych banków, o ile nie stoją w sprzeczności z aktami prawa, w tym także z najnowszym rozporządzeniem Unii Europejskiej w sprawie wymogów ostrożnościowych dla instytucji kredytowych, które weszły w życie z dniem 1 stycznia 2025 r. W zależności od banku i typu nieruchomości oraz zakresu realizacji konieczne jest określenie aktualnej wartości rynkowej (wartości nieruchomości), wartości rynkowej po zakończeniu inwestycji, wartości wymuszonej sprzedaży i wartości odtworzeniowej. Ponadto w wycenie dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności bankowych rzeczoznawca wskazuje przydatność nieruchomości do zabezpieczenia wierzytelności oraz obszary ryzyka, które mogą wpływać na wartość w przyszłości. Ostateczna ocena ryzyka, związanego z zabezpieczeniem wierzytelności na nieruchomości, należy w każdym przypadku do wierzyciela.

Jakie dokumenty dla potrzeb wykonania operatu szacunkowego do kredytu potrzebuje rzeczoznawca?

Poza wyżej wymienionymi szczególnymi wymaganiami rzeczoznawca majątkowy kompletuje niezbędne dokumenty, w celu zapewnienia przejrzystości operatu szacunkowego, załącza w szczególności:

protokół badania księgi wieczystej lub odpisy lub wypisy z księgi wieczystej, albo innego dokumentu stwierdzającego prawa do nieruchomości,
wypis i wyrys z katastru nieruchomości (ewidencji gruntów i budynków),
plany sytuacyjne, mapy dla m.in. dokumentów planistycznych,
dokumentację fotograficzną z oględzin nieruchomości,
Istotne fragmenty dokumentacji technicznej lub szkice techniczne (projekt architektoniczno – budowlany),
wypisy i wyrysy z dokumentów sporządzone przez autora operatu szacunkowego,
inne dokumenty istotne dla sporządzonej wyceny, np. zawarte umowy na nieruchomości, protokół z oględzin nieruchomości, kosztorysy.

Co bierze pod uwagę rzeczoznawca sporządzając wycenę do kredytu?

W toku swoich działań rzeczoznawca bada m.in. stan prawny (np. dostęp do drogi publicznej, księgi wieczyste, pozwolenia i uzgodnienia przewidziane prawem; przeznaczenie planistyczne - decyzja o warunkach zabudowy, pozwolenie na budowę, charakter techniczno – użytkowy oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury techniczne, ponadto wykonuje oględziny nieruchomości oraz otoczenia. Jest to bardzo ważny element wyceny, ponieważ oględziny umożliwiają bezpośrednie zbadanie stanu technicznego i wizualnego obiektu. Niemniej ważnym jest dokumentacja fotograficzna nieruchomości - po wizycie istnieje możliwość dokładniejszej oceny wartości rynkowej, uwzględniając wszelkie istotne czynniki i potencjalne ryzyka związane z danym domem, mieszkaniem, działką lub inną nieruchomością. Po zebraniu i analizie wszystkich informacji opisywane są dane nieruchomości w formie operatu szacunkowego.

Dlaczego analiza rynku nieruchomości jest istotnym czynnikiem?

W toku działań rzeczoznawcy wykonywana jest analiza rynku - wyodrębniany jest właściwy rynek lokalny z uwzględnieniem rodzaju i typu nieruchomości, obszaru badania rynku oraz okresu badania cen. Analiza rynku jest najważniejszym etapem wyceny nieruchomości, wymaga specjalistycznej wiedzy i zrozumienia związków przyczynowo – skutkowych, które zachodzą na lokalnym rynku. Ten etap ma bezpośredni wpływ na wybór podejścia, metody oraz techniki szacowania, kolejno na wybór nieruchomości podobnych i określoną wartość nieruchomości. Banki akceptują wartość nieruchomości określoną przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody porównywania parami lub metody korygowania ceny średniej. Są to najczęstsze stosowane sposoby wyceny nieruchomości, kolejno w zależności od typu nieruchomości i stanu zaawansowania stosuje się podejście dochodowe, podejście kosztowe (w celu określenia wartości odtworzeniowej), metodę kosztów odtworzenia technikę wskaźnikową lub elementów scalonych oraz podejście mieszane, metodę pozostałościową - część banków nie akceptuje wycen wykonanych tą metodą. Podobnie jest z operatami szacunkowymi, w których wartość rynkowa została określona przy zastosowaniu metody analizy statystycznej rynku.

Dlaczego warto zlecić wycenę przed zakupem nieruchomości i złożeniem wniosku kredytowego?

Jeśli nawet jesteś zdecydowany na zakup danej nieruchomości, to nigdy nie będziesz mieć pewności bez określenia jej wartości rynkowej czy za nią nie przepłacasz – bazując na danych z ogłoszeń portali nieruchomościowych otrzymujesz jedynie przybliżoną wartość nieruchomości obarczoną błędem sięgającym nawet kilkadziesiąt procent (o tyle może się różnić cena ofertowa od faktycznej ceny sprzedaży nieruchomości, tzw. transakcyjnej). Biorąc pod uwagę niską informacyjność rynku nieruchomości, małą płynność i aktywność wielu obszarów rynku nieruchomości mieszkalnych bez właściwej wiedzy możesz być stratny nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Ile pieniędzy możesz stracić? Przedstawiam na przykładzie.

W bardzo dużym uproszczeniu przyjmując, że średnia cena transakcyjna mieszkania na rynku wtórnym w Gdańsku (według raportu kwartalnego - informacji o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce) w IV kwartale 2024 r. dla powierzchni użytkowej od 40,01 – 60 m2 wynosi 13 141 zł. Przyjmując metraż mieszkania 50 m2 - kwota transakcyjna wyniesie ok. 660 tysięcy złotych. Wobec tego już przepłacenie za nieruchomość o 10% może okazać się dotkliwe dla budżetu. A co w przypadku, gdy zakupiona ma zostać nieruchomość z segmentu prestiżowego? Wymierne straty mogą być jeszcze większe, ponieważ zależą od poziomu ceny jednostkowej. Gdy rynek lokalny nie został właściwie wyznaczony, istnieje mało ofert sprzedaży nieruchomości - w takich okolicznościach nietrudno o błędną ocenę wartości. Nadmienić należy, że problemowa tematyka nie dotyczy jedynie rynków słabo rozwiniętych, bowiem i na rozwiniętych występują transakcje znacznie odbiegające ceną od przeciętnie notowanych.

Jakie korzyści wynikają z wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego?

Sporządzenie operatu szacunkowego należy traktować jako inwestycję zabezpieczającą Twoje interesy, w dodatku jego koszt jest niewielki w stosunku do korzyści jakie może przynieść profesjonalne określenie wartości nieruchomości. Jako rzeczoznawca majątkowy posiadam dostęp do aktów notarialnych sprzedaży nieruchomości i na ich podstawie współtworzę bazę danych sprzedanych nieruchomości dla całego województwa pomorskiego. Posiadając szeroką bazę jestem w stanie stwierdzić, które transakcje należy odrzucić, bo nie spełniają kryterium transakcji rynkowej, chociażby ze względu na znacznie odbiegającą cenę od przeciętnie notowanych. Czy można to stwierdzić na podstawie oferowanych nieruchomości na portalach? Niestety nie, dane w ogłoszeniach sprzedaży nie wyczerpują lub nawet nie mogą dostarczyć tematyki dotyczącej stanu prawnego nieruchomości, dokładnej lokalizacji, warunków zawarcia transakcji lub innych czynników, które mają wpływ na wartość.

Jako rzeczoznawca majątkowy jestem uprawniony do sporządzenia tego dokumentu. Dodatkowo jestem wpisany na listę Związku Banków Polskich rzeczoznawców majątkowych, dzięki ukończeniu specjalistycznego szkolenia i zdaniu egzaminu "Wycena nieruchomości dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności bankowych”.

Jakie zagrożenie powstaje, gdy określona wartość nieruchomości w operacie szacunkowym będzie niższa od ceny sprzedaży?

W takiej sytuacji może pojawić się konieczność zapłaty większego wkładu własnego. Bank udzieli kredytu jedynie do wysokości wartości nieruchomości – instytucja kredytująca nie zabezpieczy się hipoteką na kredytowanej nieruchomości, gdyż niesie to realne ryzyko straty w przypadku egzekucji z nieruchomości. Jest to kolejny argument przemawiający za tym, że warto zlecić wycenę u niezależnego, zewnętrznego rzeczoznawcy majątkowego przed wejściem w stosunki zobowiązaniowe. Decydując się na wycenę wewnętrzną w banku, czyli tzw. wycenę bankową nie ma możliwości kontroli nad tym, czy powstaną okoliczności sprzyjające zrealizowaniu transakcji. Może okazać się, że wpłata większego wkładu własnego, niż w wysokości pierwotnie zakładanej nie będzie możliwa z powodu braku wystarczającej ilością środków pieniężnych. Ze sprzedającym zawarta została umowa przedwstępna i wpłacony zadatek. Co się może wydarzyć w takiej sytuacji? Można na skutek niedopełnienia warunków umowy przedwstępnej zadatek stracić.

Co można zrobić, aby zabezpieczyć się przed przystąpieniem do zakupu nieruchomości?

Dzięki wycenie na odpowiednim etapie istnieje wcześniejsza kontrola nad transakcją i świadomość bezpiecznego przystąpienia do zakupu, która uwzględnia możliwości finansowe. Istnieje wiele przyczyn, które stoją za tym, że rozsądne i komfortowe jest sporządzenie wyceny przed rozpoczęciem działań zobowiązaniowych. Jedną z nich jest fakt, że w przypadku wyceny bankowej (wewnętrznej) nie wiadomo jaka wartość nieruchomości zostanie określona i jakie mogą wystąpić późniejsze konsekwencje z tego wynikające, które z różnych przyczyn nie będą mogły zostać finansowo zaspokojone. Umowy o kredyt hipoteczny można nie podpisać, ale co z zadatkiem, który zapłacono przy podpisywaniu umowy przedwstępnej? Dla własnego spokoju najważniejsze jest zlecenie wyceny nieruchomości przed przystąpieniem do transakcji i odpowiednio przygotowana umowa przedwstępna, która zabezpiecza interesy nie tylko strony sprzedającej, ale i kupującej.

Jakie koszty dodatkowe powstają w związku z zakupem nieruchomości?

Zakup nieruchomości wiąże się z dodatkowymi kosztami, które obejmują nie tylko zapłacenie ceny transakcyjnej jak i również m.in. koszt sporządzenia aktu notarialnego (taksa notarialna) i wpisów do księgi wieczystej, analiza umowy przedwstępnej przez prawnika, zapłaty podatku PCC w przypadku zakupu nieruchomości z rynku wtórnego w określonych przypadkach czy ewentualne wynagrodzenie pośrednika w obrocie nieruchomościami, jeżeli ten pobiera prowizję od strony kupującej czy wreszcie koszty związane z uruchomieniem kredytu, w tym koszt sporządzenia operatu szacunkowego.

Ile kosztuje wycena nieruchomości do kredytu?

Współpracując ze mną możesz oszczędzić pieniądze. Wnioski kredytowe składane są zwykle do kilku banków, decydując się na wycenę bankową (wewnętrzną) zapłacisz w każdym z nich - koszt takiej usługi mógłby wynosić ponad 1000 zł. Tymczasem ja mogę przygotować operat szacunkowy nieruchomości, np. mieszkania za około 800 zł, który uwzględnia wymagania wszystkich wierzycieli i może być wykorzystany we wszystkich bankach. Ostateczna cena operatu szacunkowego jest ustalana indywidualnie i w dużej mierze zależy od rodzaju nieruchomości i czasu realizacji.

Ile wynosi termin realizacji wyceny nieruchomości do kredytu?

Zdaję sobie sprawę, że w wycenach do kredytu bardzo często najważniejszym kryterium jest termin. Dlatego standardowy czas oczekiwania na operat wynosi do 5 dni roboczych od daty oględzin nieruchomości.