Struktura i zawartość operatu szacunkowego jest ściśle określona prawem. Poniżej opisuję krótko i obrazowo najważniejsze jego elementy.
1. Przedmiot i zakres wyceny
Jako przedmiot wyceny najczęściej opisuje się nieruchomość ujętą w księdze wieczystej. Przedmiot wyceny może składać się z kilku ksiąg wieczystych, tak jak to ma miejsce na przykład dla nieruchomości lokalowej mieszkalnej w ramach, której funkcjonalnie udział w prawie własności obejmuje również miejsce postojowe w hali garażowej lub dostęp do centrum rekreacji na osiedlu. Zdarza się, że dostęp do drogi publicznej dla budynku, w którym znajduje się mieszkanie zapewniony jest w ramach udziału w prawie własności drogi wewnętrznej.
W zakresie wyceny ujmuje się to co faktycznie będzie podlegało wycenie (określone prawo rzeczowe lub zobowiązaniowe np. własność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, użytkowanie wieczyste, służebności itd.). W praktyce występują sytuacje, w której w księdze wieczystej nieruchomości gruntowej ujętych jest kilka działek ewidencyjnych stanowiących jedną nieruchomość, ale wycenie ma podlegać tylko jedna z nich, bo na przykład tylko ta ma podlegać sprzedaży.
2. Cel wyceny
Cel wyceny określa do czego może być wykorzystany operat szacunkowy i wyznacza sposób w jaki musi zostać przeprowadzona wycena. Dotyczy to okoliczności zastosowania określonego podejścia wyceny oraz ustalenia właściwych dat istotnych dla konkretnej sytuacji. Na przykład operat szacunkowy dla potrzeb skarbowo – podatkowych może być sporządzony tylko przy zastosowaniu podejścia porównawczego, a daty istotne będą się różnić względem celu wyceny dla potrzeb ustalenia ceny sprzedaży lub dla potrzeb podziału majątku po ustaniu wspólności małżeńskiej. Różnice będą dotyczyć przede wszystkim ustalenia i uwzględniania w wycenie stanu nieruchomości. W pierwszym przypadku będzie to dzień dokonania oględzin nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, zaś w drugim dzień ustania wspólności majątkowej małżeńskiej.
3. Źródła danych merytorycznych o nieruchomości i rynku lokalnym
W tym rozdziale operatu szacunkowego wymienione są zastosowane informacje i dokumenty niezbędne do wyceny danej nieruchomości. Należą do nich w zależności od danej nieruchomości m.in.:
księgi wieczyste,
dokumenty planistyczne (np. SUiKZP - niebawem w praktyce plany ogólne gminy, MPZP, decyzja o warunkach zabudowy),
ewidencja gruntów i budynków (np. wypis z rejestru lokali, wypis z rejestru gruntów, mapa ewidencyjna),
geodezyjna ewidencja sieci uzbrojenia terenu,
akty notarialne (m.in. dane transakcyjne – cena sprzedaży nieruchomości na lokalnym rynku),
dokumentacja prawna i techniczna właściciela nieruchomości (np. umowy, służebności, decyzje – np. pozwolenie na budowę, zawiadomienie o zakończeniu budowy, projekty architektoniczno – budowlane, inwentaryzacje, dokumenty będące podstawą wpisu do księgi wieczystej).
4. Do dat istotnych należą:
data sporządzenia operatu szacunkowego,
data określenia wartości obiektu wyceny (poziomu cen),
data określenia i uwzględnienia stanu obiektu wyceny,
data dokonania oględzin nieruchomości.
5. Stan nieruchomości
Zgodnie z art. 4 pkt. 17 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami przez stan nieruchomości należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno – użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.
6. Przeznaczenie nieruchomości
W myśl art. 154 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami przeznaczenie nieruchomości ustala się w przypadku braku planu miejscowego na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Powołując się na ust. 3 ww. artykułu w przypadku braku planu miejscowego oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości lub ustalenia planu ogólnego gminy.
Art. 64 ust. 2 ustawy z dn. 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych ustaw, ustanawia – do dnia wejścia w życie planu ogólnego gminy w danej gminie, w przepisach ustaw zmienianych niniejszą ustawą, z wyjątkiem ustawy zmienianej art. 26, odnoszących się do plany ogólnego gminy, przez plan ogólny gminy należy rozumieć studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, z wyjątkiem spraw uchwalania planów ogólnych gminy.
7. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości
To najważniejszy etap wyceny każdej nieruchomości, stanowi istotę określenia wartości. W ramach jego opracowywania:
ustala się założenia badawcze,
opisuje, bada i wyciąga wnioski z wyodrębnionego lokalnego rynku nieruchomości,
określa się zmianę poziomu cen wskutek upływu czasu i uwzględnia w wycenie, aktualizując historyczne ceny transakcyjne na warunki aktualne,
między innymi z przeprowadzonej analizy wynika potrzeba zastosowania odpowiedniego sposobu wyceny (podejścia, metody i techniki szacowania),
dokonuje się wyboru transakcji i tworzy zbiór nieruchomości podobnych stanowiący podstawę wyceny,
w dalszym etapie badania odkrywa się cechy rynkowe wpływające na wartość nieruchomości i ich wpływ na kształtowanie cen transakcyjnych.
8. Metodyka wyceny
W części dotyczącej metodyki wyceny przedstawieniu podlega zastosowanie określonego sposobu wyceny, przewidzianego przepisami prawa i standardami zawodowymi. Opisywane są warunki i założenia wyceny, rodzaj okreslonej wartości oraz podejście, metoda i technika wyceny.
9. Wynik wyceny wraz z uzasadnieniem
Ostatnim etapem jest praktyczne zastosowanie sposobu wyceny (podejścia, metody i techniki szacowania) – czyli określenie wartości nieruchomości, najczęściej rynkowej. Obowiązkowo w przypadku zastosowania podejścia porównawczego, każda nieruchomość podobna (porównawcza) musi zostać opisana pod względem jej cech i cen transakcyjnych. Zwieńczeniem są wnioski końcowe, które stanowią uzasadnienie określonej wartości i możliwości jej uzyskania na rynku.
