1. Czym jest nieuregulowany stan prawny nieruchomości?
Zgodnie z art. 113.1 ust. 6 „Przez nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym rozumie się nieruchomość, dla której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe.”, ponadto ust. 7 wskazuje, że „ przepis ust. 6 stosuje się również, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie żyje i nie przeprowadzono lub nie zostało zakończone postępowanie spadkowe.”
Nieruchomości bez uregulowanego stanu prawnego nie można sprzedać. Konieczne jest wcześniejsze przeprowadzenie postępowania spadkowego przed notariuszem lub sądem, które potwierdzi prawo do spadku.
2. Pierwokup
Prawo pierwokupu przysługuje na mocy 3 rozdziału ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Pomimo tego, że wybrałeś nieruchomość, którą chcesz kupić to może się okazać, że nie będziesz mógł stać się jej właścicielem, ponieważ ktoś inny w pierwszej kolejności ma pierwszeństwo nabycia. Najczęściej jest to Gmina/Skarb Państwa, KOWR lub Lasy Państwowe. Nie da się tego uniknąć - notariusz ma obowiązek sporządzić umowę warunkową sprzedaży, a następnie powiadomić uprawniony podmiot, który może skorzystać z prawa.
Zawsze należy sprawdzić czy prawo pierwokupu obowiązuje i odpowiednio się zabezpieczyć, jeśli angażujesz swój czas i pieniądze.
3. Samowola budowlana
Samowola budowlana nie dotyczy tylko samego budynku, który został wybudowany bez wymaganych prawem zezwoleń. W praktyce często występują sytuacje zaadaptowania poddasza na mieszkalne, tym samym zmieniając jego funkcję na użytkową, chociaż dokumentacja tego pierwotnie nie przewidywała.
Jakie mogą być konsekwencje?
Konieczność kosztownej legalizacji to tylko jedna z nich. Możliwe, że zgodnie z MPZP 3 kondygnacja mieszkalna w ogóle nie będzie mogła być zalegalizowana. W takiej sytuacji niezbędne będzie przywrócenie do stanu zgodnego z prawem.
Adaptacja poddasza bez zezwolenia to prosta droga do problemów. Dla sprzedającego problemy przy sprzedaży - wiesz, że twój dom ma 150 m2, chociaż nie wynika to z dokumentacji. Pojawia się kupujący, który zakup finansuje kredytem - w tym miejscu pojawia się problem z jego otrzymaniem, ponieważ dla banku kluczowe jest, aby stan prawny nieruchomości był uregulowany. Bank zawsze dąży do minimalizacji ryzyka kredytowego.
Warto uniknąć niekomfortowych sytuacji zawczasu. Obowiązkiem właściciela jest zadbać o formalności, zanim wykona działania niezgodne z prawem. Natomiast, kupujący musi liczyć się z potencjalnymi problemami przy uzyskaniu kredytu, jeśli nie zapozna się ze stanem prawnym nieruchomości i nie zabezpieczy przed pułapkami.
4. Brak budynku na mapie ewidencyjnej
To częsta sytuacja, gdy dom, garaż lub budynek gospodarczy fizycznie istnieje, ale na mapie już nie.
Wcale nie musi (choć może) to oznaczać, że budynek jest samowolą budowlaną. Jedną z możliwości jest fakt, że budynek ma wydane pozwolenie na budowę, aktualnie zamieszkiwany, ale nie został zgłoszony do użytkowania i formalnie nadal jest w budowie. Właściciel nie wykonał inwentaryzacji powykonawczej, która jest podstawą ujawnienia budynku na mapie ewidencyjnej.
To kolejna sytuacja, w której kupujący nie otrzyma kredytu, a Twoja nieruchomość w oczach kupujących będzie zdecydowanie mniej atrakcyjna. Jako sprzedający musisz zadbać o transparentność i wiarygodność oferty.
5. Budynek poza granicami działki
W niektórych przypadkach może się to wydawać kuriozalne - ale w praktyce zdarza się i to wcale nie rzadko, że elementy budynku są na działce sąsiada...
Powstają problemy - wyobraź sobie, że
✅ sprzedajesz nieruchomość, a kupujący jest kredytowy (zapewne domyślasz się już, że go nie otrzyma...),
✅ sąsiad zgłasza roszczenia, bo budynek jest na fragmencie jego gruntu,
✅ planujesz rozbudowę, a okazuje się, że już istniejący obiekt stoi na cudzym.
Zanim wystawisz nieruchomość na sprzedaż sprawdź przebieg granic i posadowienie budynku, a jeżeli kupujesz zapoznaj się z mapą i dokumentacją, żeby nie przejąć problemu!
6. Dostęp do drogi publicznej
A właściwie jego formalny brak. To, że fizycznie możesz dojechać do domu lub mieszkania nie oznacza, że nieruchomość ma prawnie zapewniony dostęp do drogi publicznej. To realny problem, z którym spotykam się bardzo często.
Powstają problemy - wyobraź sobie, że:
✅ sprzedajesz nieruchomość, a kupujący dowiaduje się u notariusza, że nieruchomość nie ma prawnego dojazdu i rości o zwrot zadatku w podwójnej wysokości, bo nie poinformowałeś o wadzie prawnej,
✅ chcesz kupić - nie dostaniesz kredytu,
✅ planujesz budowę - nie otrzymasz pozwolenia
Właścicielu - upewnij się że wiesz co sprzedajesz. Jako kupujący żądaj odpowiedniego dokumentu.
7. Podsumowanie
Czy wiedziałeś, że nieruchomość może być objęta prawem dożywocia i być w mocy pomimo braku wpisu w księdze wieczystej? Kupując nieruchomość, którą sprzedający nabył w drodze umowy dożywocia przechodzisz w jego obowiązki utrzymania dożywotnika. W tym przypadku rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa, a dotyczy wyłącznie wpisów w dziale II.
A co ze służebnościami osobistymi, np. służebność mieszkania? Jeżeli służebność jest wpisana w dziale III księgi wieczystej - przechodzi na nowego nabywcę nieruchomości, jeśli nie prawo to wygasa i nowy właściciel nie musi jej respektować. Pozostaje odpowiednia kwestia zabezpieczenia interesów stron w zależności od okoliczności...
Są to tylko niektóre z możliwych potencjalnych problemów - nie sposób opisać ich wszystkich, a brak odpowiedniej i specjalistycznej wiedzy może spowodować, że znajdziesz się w niekomfortowej sytuacji.
Jakie są konsekwencje braku świadomej kontroli stanu prawnego nieruchomości? Jako właściciel możesz sprzedać nieruchomość z wadą prawną i być narażony na roszczenia kupującego z tytułu rękojmi, która obowiązuje przez okres 5 lat od dnia wydania rzeczy.
Ponadto warto wiedzieć, że jeżeli sprzedaż nieruchomości nie dojdzie do skutku z winy sprzedającego - będziesz zobligowany do zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.
Potrzebujesz pomocy przy sprzedaży nieruchomości i masz wątpliwości czy zrobisz to bezpiecznie nienarażając się na nieprzyjemności? Nie wiesz czy z nieruchomością jest wszystko w porządku pod względem prawnym? Dla rzeczoznawcy majątkowego sprawdzenie stanu prawnego to podstawowa procedura, którą wykonuje w toku swoich czynności.
