Kto decyduje o metodzie wyceny nieruchomości?
Wartość nieruchomości określa się najczęściej stosując podejście porównawcze – metodę porównywania parami lub metodę korygowania ceny średniej. Decyzję o tym w jaki sposób nieruchomość zostanie wyceniona podejmuje zawsze rzeczoznawca majątkowy biorąc pod uwagę cel wyceny, charakterystykę - w tym położenie i rodzaj nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych.
Zbiór nieruchomości podobnych
Nieodłączną częścią właściwego określenia wartości rynkowej jest wybranie do zbioru nieruchomości podobnych stanowiącego podstawę wyceny obiektów, które spełniają kryteria ustalone w analizie rynku. Przyjęte kryteria dotyczą przedmiotu badania, okresu oraz obszaru badania. Co należy rozumieć pod pojęciem nieruchomości podobnej? Do porównań należy brać nieruchomości, które względem nieruchomości wycenianej są porównywalne pod takimi czynnikami jak położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania czy innymi cechami wpływającymi na jej wartość. W toku analizy i ujęcia w wycenie odrzuca się nieruchomości, w których zaszły szczególne warunki zawarcia transakcji i spowodowały ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający o przeciętnych cen uzyskiwanych za nieruchomości podobne.
Praktyka wyceny na ograniczonym, lokalnym rynku nieruchomości
Tak wygląda w dużym uproszczeniu w teorii dobór nieruchomości podobnych, praktyka często wskazuje, że na lokalnym rynku nie ma nieruchomości podobnych. W takiej sytuacji należy rozszerzyć obszar badania lub okres badania, a na szczególnie ubogich rynkach w transakcje sprzedaży zdarza się, że trzeba to zrobić z dwoma kryteriami. Przy czym należy pamiętać, że obszar analizowanego rynku powinien odzwierciedlać podobieństwo społeczno – gospodarcze, przez które należy rozumieć podobieństwo ekonomiczne, społeczne, bliskie sąsiedztwo, spójność zagospodarowania czy powiązania komunikacyjne. Obszar analizowanego rynku nie musi być tożsamy z podziałem administracyjnym. Dobrym przykładem ilustrującym tę tezę jest wycena nieruchomości w strefie peryferyjnej na obszarze dużego miasta. W takim przypadku niewłaściwe może okazać się określenie analizowanego rynku wyłącznie jako dzielnica, w której znajduje się nieruchomość będąca przedmiotem wyceny. Wykraczając poza obszar administracyjny miasta tuż przy granicy dzielnicy, ale już poza miastem mogą znajdować się transakcje, które znacznie lepiej odwzorowują poziom uzyskiwanych cen – nieruchomości położone bliżej wycenianej nieruchomości, ale znajdujące się formalnie w innej jednostce administracyjnej mogą stanowić bardziej reprezentacyjny zbiór nieruchomości dla określenia wartości. Innym przykładem konieczności rozszerzania obszaru badania, jest na przykład rynek nieruchomości lokalowych o funkcji mieszkalnej położonych na obszarach wiejskich wybudowanych w technologii prefabrykowanej w czasie istnienia Państwowego Gospodarstwa Rolnego. Z uwagi między innymi na silne poczucie tożsamości i przywiązanie do miejsca, tego typu transakcje nie występują często na rynku. Dobrą praktyką rzeczoznawców majątkowych, w przypadku poszukiwania nieruchomości podobnych w innych gminach niekoniecznie nawet ze sobą sąsiadujących jest dokonanie analizy podobieństwa tych jednostek pod takimi kryteriami jak na przykład: populacja, bezrobocie, budżet roczny, średnie wynagrodzenie, PKB per capita, charakterystyka skomunikowania, ilość wydanych pozwoleń na budowę czy ilość zawartych transakcji.
Okres badania rynku musi być okresem możliwie najbliższym poprzedzającym datę, na którą określa się wartość nieruchomości. Nie ulega wątpliwości, że transakcje nieruchomościami podobnymi zawarte najbliżej daty określenia wartości najlepiej odwzorowują rynek. Przyjęcie okresu badania powyżej 2 lat wymaga uzasadnienia. Ponadto, każdy sporządzony operat szacunkowy dla celów wyceny, w których wartość określa się na datę z przeszłości - musi bazować na transakcjach zawartych przed tą datą.
