Rzeczoznawca majątkowy podczas wykonywania operatu szacunkowego zobligowany jest do wskazania podstaw wyceny. Wyróżnia się podstawy: formalne, materialno – prawne oraz merytoryczne i nieobligatoryjne do stosowania przez rzeczoznawcę majątkowego podstawy metodyczne za jednym wyjątkiem, o którym poniżej. (stan prawny na 17.08.2023 r.)
1. Do podstaw formalnych zalicza się wskazanie zleceniodawcy, jego dane oraz formę zlecenia i datę. Zlecenie sporządzenia opinii o wartości nieruchomości (operatu szacunkowego) może się się opierać na umowie o dzieło, postanowienia sądu w przypadku zlecania wyceny nieruchomości biegłemu sądowemu, zlecenia komorniczego czy postanowienia organu administracji publicznej. Podczas formułowania podstawy formalnej określa się przedmiot wyceny oraz jej cel;
2. Podstawy materialno – prawne to przepisy regulujące proces wyceny nieruchomości. Dwoma najważniejszymi i zarazem podstawowymi aktami prawnymi, które obowiązują przy każdej wycenie nieruchomości to ustawa z dn. 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dn. 21 sierpnia 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Dodatkowo w zależności od celu wyceny i rodzaju szacowanego prawa należy wskazać inne przepisy prawa regulujące procedurę i proces wyceny. Wskazywać one mogą konkretne rozwiązania i sposoby wyceny, które rzeczoznawca mąjątkowy zobligowany jest zastosować w swoich opracowaniach;
3. Podstawy merytoryczne to źródła informacji o nieruchomościach wykorzystywanych przy wykonywaniu operatu szacunkowego, w tym także materiały pomocnicze. Źródła danych o nieruchomości według art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami są katalogiem otwartym, przez co należy rozumieć, że rzeczoznawca majątkowy ma dostęp do wszystkich dostępnych źródeł i opracowań związanych z nieruchomością w celu zapewnienia jak najbardziej dokładnego opisu stanu przedmiotu wyceny. Do takich informacji należą m.in. dane z operatu ewidencyjnego (np. wypisy z rejestru gruntów, rejestru lokali czy kartoteki budynków), opracowania planistyczne sporządzane przez gminy (Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego, plany miejscowe, decyzja ustalająca warunki zabudowy), księga wieczysta, pozwolenie na budowę, zawiadomienie o zakończeniu budowy, projekt architektoniczno – budowlany, inwentaryzacja, różnego rodzaju mapy, informacje od podmiotów działających na rynku nieruchomości, raporty rynkowe czy informacje z serwisów internetowych (np. w celu ustalenia czynników popytowo - podażowych);
4. Podstawy metodyczne to utrwalone w środowisku rzeczoznawców majątkowych zasady wyceny i postępowania w określonych sytuacjach. Jest to zbiór dobrych zasad i praktyk, które choć nie są obligatoryjne (za wyjątkiem “Standardu Zawodowego Rzeczoznawców majątkowych nr 1 Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności” obowiązujący do 9 września 2023 r.) to rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest do wykonywania czynności zawodowych określonych w art. 174 ust. 3 i 3a ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Poprzez szczególną staranność można rozumieć między innymi właśnie stosowanie się do przyjętej dobrej praktyki i reguł postępowania przy wykonywaniu zawodu rzeczoznawcy majątkowego, które określone są przez Standardy Zawodowe Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.
