Operat szacunkowy jest dokumentem, który może zostać sporządzony tylko przez rzeczoznawcę majątkowego. Zarówno termin "rzeczoznawca majątkowy" jak i "operat szacunkowy" jest prawnie chroniony i tylko osoby posiadające uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości nadane przez właściwego ministra mogą się nimi posługiwać. Operat szacunkowy jest dokumentem posiadającym moc prawną, który może zostać przedstawiony np. przed urzędem, sądem czy w banku w przypadku starania się o kredyt hipoteczny. Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami opisywany dokument stanowiący opinię o wartości musi zostać sporządzony na piśmie.
Elementy, które musi zawierać operat szacunkowy wskazuje rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, należą do nich:
1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny;
2) określenie celu wyceny;
3) podstawa formalna wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości;
4) ustalenie dat istotnych dla określenie wartości nieruchomości;
5) opis stanu nieruchomości;
6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości;
7) analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;
8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wybór podejścia, metody i techniki szacowania;
9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.
Ponadto w przypadku najczęściej stosowanego w wycenie nieruchomości podejścia porównawczego rzeczoznawca majątkowy zobligowany jest do uwzględnienia zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu (tzw. trend czasowy). Operat szacunkowy może być wykorzystywany tylko i wyłącznie do celu, dla którego został sporządzony. To między innymi cel wyceny determinuje wybór właściwego podejścia, metody i techniki szacowania. Proszę wyobrazić sobie sytuację, w której to operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb ustalenia sumy ubezpieczenia nieruchomości stanowiącej budynek mieszkalny jednorodzinny w wyniku, którego określa się wartość odtworzeniową w przypadku polis ubezpieczeniowych opartych właśnie o tę wartość (przez ubezpieczycieli nazywaną często "wartością ubezpieczeniową" uwzględniającą szczególne wymogi co do sposobu określania wartości) zostanie przedstawiony Urzędowi Skarbowemu - możesz być pewny, że zostanie on odrzucony ze względu na to, że par. 49 ww. rozporządzenia wskazuje na zupełnie inny rodzaj wartości wymaganej na potrzeby zobowiązań podatkowych - wartości rynkowej, a w dodatku określonej w podejściu porównawczym. Pamiętać należy również o tym, że operat szacunkowy może być wykorzystywany przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników jego sporządzenia (zaliczają się do nich: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.). Po upływie 12 miesięcy może być wykorzystywany po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego – autora operatu przez kolejne 12 miesięcy licząc od dnia upływu okresu pierwszych 12 miesięcy. Zatem raz sporządzony operat szacunkowy może zostać wykorzystywany maksymalnie przez 2 lata.
