Oględziny to jeden z istotnych etapów procesu wyceny nieruchomości przeprowadzanej przez rzeczoznawcę majątkowego. Podczas oględzin rzeczoznawca ocenia szereg cech i elementów nieruchomości w związku ze specyfiką lokalnego rynku nieruchomości, które mają wpływ na wartość rynkową.
Na co zwraca uwagę rzeczoznawca?
Przed przystąpieniem do oględzin, rzeczoznawca często zapoznaje się z dokumentacją dotyczącą nieruchomości, taką jak księga wieczysta, mapy geodezyjne, plany zagospodarowania przestrzennego, decyzje administracyjne (np. pozwolenia na budowę), wypisy z rejestru gruntów czy ewidencja budynków. Badaniu podlega położenie nieruchomości, analizowane jest jej otoczenie, dostępność komunikacyjna oraz pobliska infrastruktura. Rzeczoznawca ocenia, jak położenie nieruchomości wpływa na jej wartość. Zwraca uwagę na sąsiedztwo (np. bliskość szkół, parków, terenów przemysłowych, centrów handlowych), jakość infrastruktury drogowej czy dostępność komunikacji publicznej - analizuje poziom hałasu, bezpieczeństwa i ogólną atrakcyjność lokalizacji.
Dostosowanie oceny do specyfiki nieruchomości
W zależności od charakteru nieruchomości ocenie podlegają określone cechy nieruchomości - dla budynku i lokalu mieszkalnego będzie to m.in. ocena stanu techniczno – użytkowego. Analizie podlega wiek budynku, który może wpływać na jego stan techniczny i wymagania dotyczące remontów lub modernizacji – uwadze podlegają np. materiały budowlane, konstrukcja, stan elewacji, dachu czy instalacja (elektryczna, wodno-kanalizacyjna, gazowa, grzewcza). Wnikliwej ocenie poddawany jest także stan pomieszczeń (np. ścian, podłóg, sufitów), standard wykończenia, jakość materiałów i funkcjonalność układu pomieszczeń. W przypadku działek ocenie podlega ich powierzchnia, kształt, ukształtowanie terenu, a także dostępność mediów, takich jak prąd, woda, gaz, kanalizacja, a ponadto analizowane są także elementy takie jak ogrodzenie, stan zagospodarowania działki (np. obecność zieleni, nasadzeń, dróg dojazdowych).
Dokumentacja fotograficzna i zbieranie informacji od zleceniodawcy
Rzeczoznawca sporządza dokumentację fotograficzną nieruchomości, która zostaje dołączona do operatu szacunkowego. Zdjęcia te pomagają przedstawić stan nieruchomości w momencie jej wyceny i stanowią dowód wizji lokalnej. Podczas oględzin rzeczoznawca może zadawać pytania właścicielowi lub zarządcy nieruchomości dotyczące historii budynku, przeprowadzanych remontów, problemów technicznych, a także dotyczące stanu prawnego nieruchomości (istniejące umowy, prawa na rzecz osób trzecich, służebności). Rzeczoznawca zestawia wszystkie zebrane informacje dotyczące nieruchomości, które będą miały wpływ na wartość. Po analizie wszystkich czynników, w tym lokalnych warunków rynkowych, stan techniczny oraz potencjał nieruchomości zostają uwzględnione w wycenie. Po oględzinach rzeczoznawca przygotowuje operat szacunkowy – formalny dokument, który m.in. zawiera opis nieruchomości, analizę rynku, zastosowaną metodologię wyceny oraz wartość nieruchomości.
