Kim jest rzeczoznawca majątkowy?
Rzeczoznawca majątkowy to osoba fizyczna posiadająca uprawienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, przez co rozumie się określanie wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością. Po zdanym egzaminie państwowym może wyceniać nieruchomości każdego rodzaju i nie występują żadne specjalizacje jak i również ograniczenia co do różnych celów wyceny ze względu na posiadane wykształcenie. Wszyscy posiadający uprawnienia zawodowe wpisani są do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych prowadzonego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii - posługiwanie się tytułem zawodowym bez posiadanych uprawnień jest zabronione i grozi karą grzywny w wysokości do 50 000 zł, zaś samo prawo do wykonywania zawodu uzyskuje się dopiero po uzyskaniu wpisu w rejestrze. Gdy rzeczoznawca majątkowy figuruje już w rejestrze może wykonywać zawód prowadząc własną działalność gospodarczą jednoosobową czy w ramach spółki osobowej, a także będąc zatrudnionym w ramach stosunku pracy lub na podstawie umowy cywilnoprawnej u podmiotu prowadzącego działalność w zakresie szacowania nieruchomości. Aby zostać rzeczoznawcą majątkowym trzeba spełnić szereg wymagań, m.in. ukończyć studia podyplomowe w zakresie wyceny nieruchomości lub inne studia, które wypełniają wymagania programowe dla studiów podyplomowych oraz odbyć praktykę zawodową w zakresie wyceny nieruchomości lub posiadać dwuletnie doświadczenie zawodowe na stanowisku związanym z wyceną nieruchomości, posiadać pełną zdolność do czynności prawnych oraz mieć wykształcenie wyższe. Kandydat na rzeczoznawcę majątkowego podchodzi do egzaminu państwowego, który składa się z trzech etapów: kwalifikacyjny, pisemny oraz ustny. Zdawalność egzaminu jest bardzo niska i wynosi zaledwie kilkanaście procent. Jest to zawód interdyscyplinarny - z uwagi na szereg różnych czynników i rodzajów nieruchomości rzeczoznawca majątkowy w toku czynności prowadzących do określenia wartości nieruchomości musi wykazać się wiedzą z różnych dziedzin dotyczących między innymi ekonomii, matematyki, prawa, budownictwa czy leśnictwa.
Czym się zajmuje rzeczoznawca majątkowy?
Najprościej jak tylko się da ująć głównym zajęciem rzeczoznawcy majątkowego jest profesjonalne określanie wartości nieruchomości, w tym praw z nimi związanymi w formie operatu szacunkowego. W Polsce tylko i wyłącznie taki dokument urzędowy może sporządzić rzeczoznawca majątkowy. Poprzez pojęcie "prawa związane z nieruchomością" rozumie się prawa ustanowione na rzecz osób trzecich, czyli ograniczone prawa rzeczowe. Rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest w operacie szacunkowym do identyfikacji takich praw i uwzględnienia ich w wycenie nieruchomości, jeżeli wpływają one na wartość wycenianej nieruchomości. Do ustanowionych praw osób trzecich na nieruchomości należą między innymi: służebności (gruntowa, osobista najczęściej mieszkania oraz przesyłu), prawo dożywocia czy użytkowanie. W tym miejscu należy wspomnieć, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko np. prawu dożywocia czy służebnościom przesyłu (pomimo braku ujawnienia określonego prawa obciążającego nieruchomość w księdze wieczystej - prawo to obowiązuje) wobec powyższych sytuacji rzeczoznawca musi zbadać czy nie mają one miejsca na wycenianej nieruchomości, a właściwym źródłem informacji będzie w tym przypadku właściciel. Dodatkową kwestią, do którego rzeczoznawca majątkowy ma uprawnienia jest określanie wartości maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością. Aby uznać kryterium trwałego związania z nieruchomością trzeba brać pod uwagę istotę działania, czyli przeznaczenia całej nieruchomości. W przypadku, gdy usunięcie danej maszyny lub urządzenia z nieruchomości zmieniłoby przeznaczenie całości to środek ten jest częścią składową nieruchomości.
Warto wiedzieć, że zgodnie z art. 174 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy oprócz sporządzania operatów szacunkowych może wykonywać inne opracowania i ekspertyzy, dotyczące:
1) wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości;
2) wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości;
3) określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora;
4) skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych;
5) rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku;
6) efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju;
7) oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali;
8) bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości.
Jakie możliwości i obowiązki ma rzeczoznawca majątkowy?
Jedynym z najważniejszych źródeł informacji, do których rzeczoznawca majątkowy ma możliwość dostępu są akty notarialne. Stanowią bowiem fundament pracy rzeczoznawcy majątkowego, który analizując je poznaje warunki zawarcia transakcji oraz określa czy dana transakcja jest rynkowa. Jest to niezbędne dla określenia wartości rynkowej, która jest najczęściej określaną kategorią wartości w operatach szacunkowych. W toku prowadzonych czynności rzeczoznawca majątkowy bazując na cenach transakcyjnych, stosując przy tym odpowiedni sposób wyceny określa wartość rynkową. W swojej pracy rzeczoznawca majątkowy ma dostęp również do wszystkich innych danych o nieruchomościach, do kórych mogą należeć między innymi: księgi wieczyste (na podstawie, których ustala się stan prawny), dane z operatu ewidencyjnego (np. wypis z rejestru lokali, wypis z kartoteki budynków czy wypis z rejestru gruntów), geodezyjnej sieci uzbrojenia terenu, dokumenty planistyczne określające przeznaczenie nieruchomości (np. plany miejscowe, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu), świadectwo charakterystyki energetycznej czy rejestr zabytków. Nie bez znaczenia jest fakt, że rzeczoznawca majątkowy może pełnić funkcję biegłego sądowego. Samo uzyskanie uprawnienień zawodowych nie zwalnia z dalszej nauki, bowiem przepisy nakładają na rzeczoznawcę majątkowego obowiązek stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych, a także dokumentowania tego obowiązku. Rzeczoznawca w trakcie roku musi zdobyć określoną przez rozporządzenie liczbę punktów np. poprzez uczestnictwo w konferencjach lub sympozjach naukowych, warsztatach praktycznych, szkoleniach lub kursach czy ukończenie studiów podyplomowych. Rzeczoznawca majątkowy podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu OC przedsiębiorcy prowadzącego działalność w zakresie szacowania nieruchomości. Kodeks Etyki Zawodowej obliguje między innymi do dbałości o godność zawodu i poszanowania swojej pracy poprzez oferowanie wynagrodzenia godnego wykonywanego dzieła, wykonywania operatów szacunkowych obiektywnie i w sposób wolny od uzależnień klienta, rzetelności w postępowaniu wobec klienta, przestrzegania tajemnicy zawodowej w związku z wykonywanymi czynnościami, a przede wszystkim z zasadami obowiązującego prawa ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru czynności. Ponadto każdy szanujący się rzeczoznawca majątkowy korzysta z dorobku warsztatu wypracowanego przez środowisko posługując się standardami zawodowymi uznawanymi za zestaw dobrych praktyk stosowanych przy wycenie nieruchomości różnego rodzaju, dla różnych celów przy zastosowaniu różnych podejść, metod czy technik wyceny.
