Każdy operat szacunkowy musi zawierać daty istotne dla wykonywanych czynności przez rzeczoznawcę majątkowego w procesie wyceny nieruchomości. Wynika to z rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, w którym ustawodawca w § 79 ust. 5 doprecyzował o jakie daty konkretnie chodzi, dawniej były one zapisane w Standardach Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych będącymi jedynie zbiorem dobrych praktyk.
Daty istotne, które powinny być wymienione w operacie szacunkowym to:
- Data sporządzenia operatu szacunkowego,
- Data określenia wartości obiektu wyceny (poziomu cen),
- Data określenia i uwzględnienia stanu obiektu wyceny,
- Data dokonania oględzin nieruchomości.
Ponadto należy zauważyć, że istnieją takie cele wyceny, dla których należy uwzględnić przeznaczenie nieruchomości w innej dacie jak data określenia i uwzględniania stanu nieruchomości. Przeznaczenie nie jest elementem stanu nieruchomości, ale zwyczajowo przyjęło się, że jeżeli rzeczoznawca majątkowy przyjmuje datę stanu obiektu wyceny dla celu, dla którego przyjmowane jest przeznaczenie w tej samej dacie to nie wykazuje się tego z osobna.
Przykładowe daty, które należy przyjąć wynikające z celu wyceny:
1. Podział majątku dorobkowego małżonków w przypadku rozwodu (ustanie wspólności ustawowej):
- data określenia i uwzględnienia stanu obiektu wyceny – dzień ustania wspólności ustawowej (dzień uprawomocnienia wyroku rozwodowego);
- data określenia wartości obiektu wyceny (poziomu cen) – dzień podziału majątku.
2. Dział spadku:
- data określenia i uwzględnienia stanu obiektu wyceny – dzień otwarcia spadku (w chwili śmierci spadkodawcy);
- data określenia wartości obiektu wyceny (poziomu cen) – dzień z chwili dokonywania działu spadku.
3. Zniesienie współwłasności:
- data określenia i uwzględnienia stanu obiektu wyceny – w sytuacji, gdy współwłaściciele dokonają nakładów indywidualnie, mogą oni ustalić pomiędzy sobą (umownie), że stan nieruchomości zostanie określony bez uwzględnienia nakładów współwłaściciela. W przypadku braku porozumienia wartość rynkową nieruchomości, na której dokonano nakładów określa się, łącznie z tymi nakładami;
- data określenia wartości obiektu wyceny (poziomu cen) – data tożsama z datą określenia i uwzględnienia stanu obiektu wyceny.
4. Dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości:
- data określenia i uwzględnienia stanu obiektu wyceny – stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości;
- data określenia wartości obiektu wyceny (poziomu cen) – wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne.
