Czym są cechy rynkowe nieruchomości?
To właściwości, które różnicują ceny w zbiorze nieruchomości, który stanowi podstawę wyceny.
Ustala się je na podstawie znajomości cech nieruchomości podobnych (porównywalnych) do nieruchomości wycenianej.
Odkrycia cech rynkowych dokonuje się na wyodrębnionym rynku właściwym z uwzględnieniem rodzaju, obszaru i okresu badania (np. rynek lokali mieszkalnych w dzielnicy Gdańsk Oliwa w okresie 6 miesięcy od daty wyceny).
Badaniu podlega wiele cech rynkowych, które wspólnie decydują o wartości rynkowej. Nie wszystkie na analizowanym rynku są istotne.
Wagi cech rynkowych
Każda z cech rynkowych w operacie szacunkowym jest opisana, dla których także określa się skalę ocen.
Przyjęta skala ocen wynika z cen i cech nieruchomości w zbiorze nieruchomości podobnych stanowiącym podstawę wyceny.
Wpływ na zróżnicowanie cen w zbiorze stanowiącym podstawę wyceny określa się w szczególności na podstawie analizy cen i cech nieruchomości podobnych. Zastosowanie mają modele matematyczne tj. współczynnik korelacji.
Możliwe jest uwzględnienie analogii do podobnych rynków lokalnych lub obserwacja preferencji potencjalnych nabywców.
Przykład określenia cech rynkowych z operatu szacunkowego
